房地产法自考重点包含房地产市场调研的含义、房地产市场调研的内容、目标客户群消费行为与市场需求容量调研、项目基本状况调查、营销策划和销售执行阶段的市场调研、房地产市场调研程序、房地产市场调研方法等。一、房地产市场调研的含义
房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。
房地产市场调研的作用
1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向；
2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场；
3）有利于企业制订正确的营销策略；
4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。二、房地产市场调研的内容
宏观投资环境调查
城市房地产市场概况
目标客户群消费行为与市场需求容量调研
项目基本状况调查
项目所在区域市场状况
项目开发策略建议
营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研
宏观投资环境调查
1、政治环境
2、经济环境
3、社会文化环境
政治环境
政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。
经济环境
国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。
社会文化环境
居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。
城市房地产市场概况
1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况；
2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构；
3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况；
4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额；
5、三级市场交易情况；
6、当地房地产业相关政策法规。三、目标客户群消费行为与市场需求容量调研
1、消费者行为调研
2、市场需求容量调研
消费者行为调研
消费者包括房地产商品的现实购买者与潜在购买者。消费者行为调研内容包括消费者社会阶层与数量、年龄构成、收入构成、家庭人口构成、居民居住现状与住房消费倾向、房地产购买偏好、购买动机、购买特点等。
市场需求容量调研
需求容量，是指有支付能力的市场需求容量。只有有支付能力的需求，才是现实的市场容量。
商品住宅市场需求容量调研，主要包括以下几方面：
1）城市人口、家庭数量及变化趋势；
2）购买力，包括居民收入水平、储蓄余额、财产状况；
3）居民居住现状及改善目标，包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面积等；
4）居民日常消费支出水平与消费结构；
5）不同社会阶层和收入水平的居民数量及其对不同类型房地产商品的数量、品质、功能、价格的需求特点。四、项目基本状况调查
宗地基本状况资料
包括宗地界址、面积、土地附着物分布、权属、地形、地貌、水文地质条件）、项目历史与现状资料、项目合作开发条件、土地获得成本、用地规划条件、与项目有关的投资及开发经营税费政策；
项目所在区域市场状况
项目所在区域城市功能、区域建设发展规划、人口分布、居民收入水平、商业、文化氛围、项目周边环境、市政管网设施、交通状况、公建配套与生活服务设施、项目所在区域房地产市场供需状况与竞争水平，主要竞争对手所提供产品与服务的种类、数量、品质、特点、营销手段、销售状况等，潜在竞争对手出现的可能性。
其中竞争对手调研又包括竞争对手的经营管理水平、资源状况、市场竞争地位、产品地理位置、种类、开发规模、产品品质、成本、价格、营销水平、销售状况、物业管理水平，创新能力与发展新产品的动向。
项目开发策略建议
1、市场细分与目标市场调研；
2、产品定位，包括产品类型、功能、品质、项目总体规划研究；
3、开发策略分析，包括项目开发规模、开发周期、成本控制、价格策略等。五、营销策划和销售执行阶段的市场调研
1、宏观经济环境研究
2、 市场供需与竞争对手动态调研
3、消费者调研，包括：消费者对本企业产品、服务包括物业管理的评价、意见和要求，客户满意度调研；
4、企业自身产品与服务调研，包括：产品优劣分析，在满足客户需求方面存在的缺陷和不足，产品市场竞争地位分析，本企业产品的市场占有率及销售潜力分析；
5、价格调研，包括：产品最适宜的售价、新产品的定价、老产品价格调整及消费者和竞争者对价格变动的反应；本企业产品价格与竞争企业同类产品价格的差异分析。六、房地产市场调研程序
调研准备阶段
正式调研阶段
结果处理阶段
调研准备阶段
1、确定调研目标
2、初步情况分析
3、制定调研计划
正式调研阶段
1、确定资料来源
2、确定资料收集方法
3、调查表及调查问卷设计
4、抽样调查
5、现场实地调查
结果处理阶段
1、资料整理分析
2、编写调研报告七、房地产市场调研方法
调研方法
1、全面调查法
2、重点调查法
3、抽样调查法
资料收集方法
1、二手资料的收集方法：查询、交换、购买、索取、委托情报网收集
①二手资料的收集程序 ②二手资料的收集来源
二手资料的收集程序
首先应确定需要什么资料。
第二步工作是从企业内部搜寻二手资料。
第三步工作是从企业外部进行搜寻。
第四步工作是对拟收集或已收集的二手资料进行评估，即评估资料的效度。
最后一步是确定需要收集的原始资料。只有决策所必需的，但又无法从二手资料中获取的信息才有必要去收集原始资料
二手资料的来源
1、内部来源：
本人资料库、企业档案、企业内部专家。
2、外部来源
组织机构，包括图书馆、外国使团、国际组织、本国政府机构、商会或贸易促进机构、行业公会、出版社、研究所、银行、消费者组织、其他公司。
文献资料，包括文献目录、工商行名录、贸易统计资料、报纸和期刊、综合性工具书。
电脑数据库、互联网
企业外部专家
营销调研公司
2、商业资料获取方法：向市场调研公司购买
3、原始资料的收集方法：
访问法：①面谈调查 ②邮寄调查 ③留置调查 ④电话调查
观察法：①直接观察法 ②间接调查法
实验法
普通法
英国法或者是普通法都要强调一个重要的年代，就是1066年诺曼公爵威廉征服英国。在这个时期，在英格兰的本土上出现了一个王位继承的问题，威廉认为他自己应当成为英格兰的新国王，他就带领着诺曼人征服了英格兰。威廉在征服了英格兰之后，就开始推行他的一系列的政治法律制度变革。所以，人们通常习惯的说，1006 年这次诺曼征服开启了普通法形成的进程。
为了体现王权，采取进行土地调查、编制“末日审判书”。在这个过程中代理国王到各地方征税的税务官后来成为了最初的巡回法官。
普通法的本意是普遍通行的法律，通过一个个具体案例归纳总结而成，人们习惯上把普通法称为判例法。
体现王权的令状制也与普通法的发展有密切关系。令状成为诉权凭证，无令状就不能起诉。
注意：“程序先于权利”的普通法特点。
衡平法：体现法官造法。衡平法是对普通法的补充。
衡平法与普通法的冲突。这种冲突以詹姆斯一世确立了“衡平法优先”的原则而告终。
在英国法的历史形成过程中，普通法的形成主要得益于王权和集权体制的发展，它强调的是一种统一，而衡平法的出现主要是补普通法之不足。
制定法：1215年的《大宪章》是制定法发展的重要进程。
二、美国法
美国法的形成与英国法有着最直接的渊源。
美国法的形成是在自身历史发展过程中，按照自身的需要有选择的对普通法进行的取舍。从大的法律结构和理论背景上来说，它也属于普通法的系统，但在一些具体的法律制度上，美国法又有其特别之处。
美国宪法：
1789年，美国第一届联邦国会开幕，正式宣布联邦宪法生效。
美国宪法在其形成过程中为其后来的美国法律奠定了基础。
三、英美司法体系
法院组织
1.英国
上议院是实际上的最高法院。
2.美国
双轨制的法院组织。
美国有两套法院组织系统：联邦法院组织系统与州法院组织系统。
美国联邦最高法院的司法审查权
“马布里诉麦迪逊”案件，确立了司法审查的宪法原则。